Vergleiche
Immobilien vs. Gold
Der deutsche Lieblings – Sachwert gegen den Krisenklassiker
Immobilien: +2,3% in 2025. Gold: +64,5%.
Die Zahlen sprechen eine deutliche Sprache – zumindest auf den ersten Blick. Gold hat Immobilien im letzten Jahr um Längen geschlagen.
Aber halt. Immobilien bringen Miete. Gold nicht. Immobilien kann man finanzieren. Gold nicht wirklich. Immobilien können Sie bewohnen. Gold nur anschauen.
Die Frage "Immobilien oder Gold?" ist die falsche Frage. Die richtige Frage lautet: Welche Funktion soll der Sachwert in Ihrem Portfolio erfüllen?
Ein Unternehmer aus Stuttgart, 52, der beides hat, brachte es auf den Punkt: "Meine Immobilien sind mein Einkommen. Mein Gold ist meine Versicherung. Beides hat seinen Platz."
Die nackten Zahlen: 2020-2026
Immobilienpreise Deutschland
| Jahr | Entwicklung | Kontext |
|---|---|---|
| 2020 | +6,7% | Corona-Boom beginnt |
| 2021 | +11,2% | Nullzinsen treiben Preise |
| 2022 | +4,1% | Zinswende bremst |
| 2023 | -6,8% | Korrektur, höchster Rückgang seit 2008 |
| 2024 | -1,2% | Stabilisierung |
| 2025 | +2,3% | Leichte Erholung |
5-Jahres-Bilanz Immobilien: Etwa +15% nominal. Nach Inflation: ungefähr Null.
Goldpreis (in Euro)
| Jahr | Entwicklung | Kontext |
|---|---|---|
| 2020 | +14,3% | Corona-Safe-Haven |
| 2021 | -3,5% | Korrektur |
| 2022 | +6,1% | Ukraine-Krise |
| 2023 | +10,2% | Zentralbankkäufe |
| 2024 | +27,4% | Geopolitische Spannungen |
| 2025 | +64,5% | Rekordjahr, Allzeithoch |
5-Jahres-Bilanz Gold: +128,5% nominal. Nach Inflation: Etwa +110%.
Die Ironie: Der "sichere" deutsche Lieblingssachwert hat in den letzten Jahren deutlich schlechter abgeschnitten als das "volatile" Gold.
Der fundamentale Unterschied: Ertrag vs. Mobilität
| Dimension | Immobilien | Gold |
|---|---|---|
| Kaufnebenkosten | 10-15% (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) | 0-4% (Spread beim Kauf) |
| Laufende Erträge | Ja (Miete 3-5% brutto) | Nein |
| Laufende Kosten | Ja (Instandhaltung, Verwaltung, Steuer) | Minimal (Lagerung ~0,1-0,5%) |
| Liquidität | 3-12 Monate Verkaufsdauer | Stunden bis Tage |
| Mobilität | Null | Perfekt |
| Finanzierbar | Ja (Leverage möglich) | Praktisch nein |
| Teilverkauf | Schwierig | Einfach (verschiedene Stückelungen) |
Beispiel: 500.000 € investieren
In eine Eigentumswohnung (München):
- Kaufpreis: 500.000 €
- Kaufnebenkosten (Bayern ~7,5%): 37.500 €
- Gesamtinvestition: 537.500 €
- Erwartete Kaltmiete: 1.400 €/Monat = 16.800 €/Jahr
- Nicht umlegbare Kosten: ~3.000 €/Jahr
- Nettoertrag vor Steuern: ~13.800 €/Jahr = 2,6%
In physisches Gold:
- Kaufpreis: 500.000 €
- Spread (~3%): 15.000 €
- Gesamtinvestition: 515.000 €
- Laufende Kosten: ~1.500 €/Jahr
- Nettoertrag: 0 € (aber auch keine Arbeit)
Die Immobilie bringt 2,6% Nettoertrag. Aber: Sie müssen sich kümmern. Mietersuche, Reparaturen, Verwaltung. Oder Sie zahlen jemanden, der das tut.
Was passiert in der Krise?
Hier wird der Unterschied existenziell.
Finanzkrise 2008
| Sachwert | Entwicklung | Verkaufbarkeit |
|---|---|---|
| Immobilien | -10 bis -20% (regional unterschiedlich) | Kaum möglich zu akzeptablen Preisen |
| Gold | +5,8% | Sofort verkaufbar |
Eine Steuerberaterin aus Frankfurt, 58, erinnert sich: "2008 wollte ich eine Immobilie verkaufen. Sechs Monate, kein ernsthaftes Angebot. Irgendwann habe ich 15% unter dem Wunschpreis verkauft, weil ich das Geld brauchte."
Corona-Crash 2020
| Sachwert | Entwicklung März 2020 | Erholung |
|---|---|---|
| Immobilien | Markt praktisch eingefroren | 6-12 Monate |
| Gold | -12% kurzfristig | 2 Monate |
Das Kernproblem von Immobilien in Krisen:
- Käufer verschwinden – wer kauft in der Panik eine Immobilie?
- Finanzierung wird schwierig – Banken werden restriktiv
- Preise sind nicht transparent – niemand weiß, was "fair" ist
- Verkaufsprozess dauert Monate – auch wenn Sie schnell müssen
Gold können Sie morgen verkaufen. Zu einem Preis, den Sie heute kennen.
Die deutsche Immobilien-Illusion
Warum lieben Deutsche Immobilien so sehr?
Der Mythos: "Betongold ist sicher"
Die Realität:
- 1923: Hyperinflation entwertet Hypotheken, aber auch Mieteinnahmen
- 1948: Währungsreform – Immobilien behalten Substanz, aber Lastenausgleich (50% Sondersteuer)
- 2008-2009: Preisrückgänge von 10-20% in vielen Regionen
- 2023: Größter Preisrückgang seit 15 Jahren (-6,8%)
Ein Rechtsanwalt aus München, 62, Spezialist für Immobilienrecht: "Immobilien sind der deutsche Fetisch. Aber ich habe genug Zwangsversteigerungen begleitet, um zu wissen: Wenn es hart auf hart kommt, ist Betongold schwerer zu verkaufen als echtes Gold."
Das Klumpenrisiko
Eine typische Immobilie in München: 800.000 €. Ein typisches liquides Vermögen eines Mandanten: 1,5 Mio €.
Das bedeutet: 53% des Vermögens in einem einzigen Objekt, in einer einzigen Stadt, in einem einzigen Rechtssystem.
Stellen Sie sich vor:
- Was, wenn München in 20 Jahren nicht mehr boomt?
- Was, wenn neue Regulierung die Mieten deckelt?
- Was, wenn Sie schnell verkaufen müssen?
Gold können Sie auf 10 verschiedene Barren aufteilen, an 5 Standorten lagern, in 3 Ländern.
Die versteckten Kosten von Immobilien
Was Ihnen der Makler nicht erzählt:
Kaufnebenkosten (je nach Bundesland)
| Position | Bayern | NRW | Berlin |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5% | 6,5% | 6,0% |
| Notar & Grundbuch | 2,0% | 2,0% | 2,0% |
| Makler (Käuferanteil) | 3,57% | 3,57% | 3,57% |
| Gesamt | 9,07% | 12,07% | 11,57% |
Bei einem Kaufpreis von 500.000 € zahlen Sie in NRW 60.350 € Nebenkosten. Dieses Geld ist weg – es fließt nicht in Ihr Vermögen.
Laufende Kosten (pro Jahr, Schätzung)
| Position | Betrag (bei 500k Objekt) |
|---|---|
| Instandhaltungsrücklage | 1.500-3.000 € |
| Verwaltung (wenn WEG) | 300-500 € |
| Nicht umlegbare Kosten | 500-1.000 € |
| Leerstandsrisiko (Puffer) | 500-1.000 € |
| Summe | 2.800-5.500 €/Jahr |
Das sind 0,5-1,1% des Immobilienwerts – jedes Jahr.
Bei Gold: Lagerung kostet 0,1-0,5% pro Jahr. Keine Verwaltung, keine Reparaturen, keine Mieterprobleme.
Wann Immobilien besser sind
1. Wenn Sie Leverage nutzen können und wollen
Mit 100.000 € Eigenkapital können Sie eine 400.000 € Immobilie kaufen. Bei 3% Wertsteigerung: 12.000 € Wertzuwachs auf 100.000 € Einsatz = 12% Hebel.
Gold können Sie nicht sinnvoll finanzieren.
2. Wenn Sie laufendes Einkommen brauchen
Miete fließt monatlich. Gold bringt keinen Cashflow. Für Rentner oder Menschen, die von ihrem Vermögen leben, kann das entscheidend sein.
3. Wenn Sie selbst darin wohnen
Eigennutzung ist nicht Investition, sondern Konsum – aber sinnvoller Konsum. Sie sparen Miete, Sie haben Sicherheit, Sie können gestalten.
4. Wenn Sie Steuern optimieren wollen
Abschreibungen, Renovierungskosten, Finanzierungskosten – Immobilien bieten erhebliche steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten, die Gold nicht hat.
Wann Gold besser ist
1. Wenn Sie Mobilität brauchen
500.000 € in Gold: Ca. 4 kg. In einer Aktentasche. Oder in einem Tresor in Zürich.
500.000 € in Immobilien: Ein Gebäude in München. Nicht transportierbar.
2. Wenn Sie Liquidität brauchen könnten
Ein Mandant aus Hamburg, Unternehmer, 55: "Als meine Firma 2020 Corona-Hilfe brauchte, habe ich innerhalb von 48 Stunden Gold verkauft und meinen Cashflow gesichert. Eine Immobilie hätte ich nicht rechtzeitig losgeworden."
3. Wenn Sie dem System nicht vollständig vertrauen
Immobilien sind reguliert, besteuert, im Grundbuch eingetragen. Der Staat weiß, was Sie haben.
Gold in Ihrem Tresor weiß nur Sie.
4. Wenn Sie Generationen überbrücken wollen
Ein Familienunternehmer aus Baden-Württemberg, 67: "Meine Großeltern haben 1948 ihre Immobilie behalten – aber 50% Lastenausgleich zahlen müssen. Ihr Gold hat niemand gewusst."
Unsere Empfehlung: Die optimale Mischung
Für Mandanten mit 1 Million € liquides Vermögen + Eigenheim empfehlen wir typischerweise:
| Sachwert-Typ | Anteil | Funktion |
|---|---|---|
| Vermietete Immobilie(n) | 30-50% | Cashflow, Steueroptimierung |
| Physisches Gold | 15-25% | Liquidität, Krisenabsicherung |
| Diamanten | 10-20% | Wertdichte, Diskretion |
| Gesamt Sachwerte | 55-95% | Je nach Risikoprofil |
Wichtig: Diese Zahlen beziehen sich auf das Sachwert-Portfolio, nicht auf das Gesamtvermögen.
Beispiel: 1,5 Mio € Gesamtvermögen
- Eigenheim (abbezahlt): 600.000 € → Wohnwert, nicht zur Disposition
- Vermietete Wohnung: 400.000 € → Cashflow ~10.000 €/Jahr
- Gold: 200.000 € → Liquiditätsreserve
- Diamanten: 150.000 € → Diskretion, Wertdichte
- Liquidität: 150.000 € → Verfügbar für Opportunitäten
Diese Struktur gibt Ihnen:
- Ein Dach über dem Kopf (Eigenheim)
- Laufendes Einkommen (Mietwohnung)
- Schnelle Liquidität (Gold)
- Diskretion und Mobilität (Diamanten)
- Handlungsspielraum (Liquidität)
Häufige Fehler
Fehler 1: Alles in Immobilien
"Betongold" als einzige Strategie ist Klumpenrisiko. Eine Immobilie in einer Stadt, in einem Land, in einem Rechtssystem – das ist das Gegenteil von Diversifikation.
Fehler 2: Immobilien als "sicher" betrachten
Immobilien können 20% Wert verlieren. Immobilien können schwer verkaufbar werden. Immobilien können reguliert werden. "Sicher" ist relativ.
Fehler 3: Gold ignorieren, weil es "keine laufenden Erträge bringt"
Gold hat in 5 Jahren +128% gemacht. Die meisten Immobilien nicht. "Keine Erträge" stimmt nicht – es gibt nur keine laufenden Erträge.
Fehler 4: Emotionale Bindung an Immobilien
"Das Haus meiner Großeltern verkaufe ich nie." Verständlich. Aber: Emotionen sind keine Anlagestrategie.
Ihr nächster Schritt
Sie haben jetzt ein klareres Bild davon, wie Immobilien und Gold sich unterscheiden – und warum beides seinen Platz hat.
Die Frage ist: Was ist die richtige Mischung für Ihre konkrete Situation?
In einem unverbindlichen Gespräch analysieren wir:
- Ihre aktuelle Struktur – Wie viel Immobilie, wie viel Liquidität?
- Ihre Ziele – Cashflow, Sicherheit, Mobilität?
- Ihre Bedenken – Was hält Sie zurück?
- Mögliche Optimierungen – Was könnte besser strukturiert sein?
Kein Verkaufsdruck. Keine Verpflichtung. Nur Klarheit.
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Über den Autor
Dr. Katharina Meier
Leiterin Research & Analyse
Die promovierte Finanzökonomin bringt analytische Strenge in die Bewertung von Sachwerten ein.
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